夏秋之交 合理饮食保健康

在这场对决中，压倒一切的力量是美国，所以TPP最后的结果恐怕对在学习曲线上严重滞后的新兴市场不利，中国应该参加进来，使TPP的天平更加平衡，为了新兴市场，也为了自己。

他们在定居城市的过程中，希望有自己的住房，这部分需求需要一定时间来释放。最近半年以来，中国房地产市场出现了比较明显的变化，许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。

具体说来，第一，北上广深等一线城市应该按兵不动。为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。第二大因素是城市居民的住房需求已经逐步得到了满足，和以前急需改善住房的情况完全不同。第三个支撑城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民，购买力相对有限。同时，问题的关键是，这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则，交易量的下降将会导致整个经济活动的放缓，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。

总之，当前中国房地产市场已经到达拐点，此时应该顺应变化，不失时机地灵活调整限购政策，并不妨先从放开外地居民购房限制开始。支持这一判断的有三大基本因素。日本上世纪90年代资产泡沫破灭、房价至今跌去50%，但供求却并未出现类似的剧烈下滑，每年的成交量稳定在100多万套。

例如，美国在1985至1994年期间同样经历了人口结构的拐点，在这10年间适龄劳动人口占比从66.4%持续下降至65.5%。如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到在150-200万套，直到2006年才经历了一个明显下降。  一、何为拐点？ 当几乎所有人都在不约而同的谈论目前中国房地产面临拐点之变的时候，其拐点背后指代的意义却可能不尽相同。而美国房地产市场之所以能够迅速反弹，与金融危机中美联储、房地美、房利美和吉利美及时填补了市场金融力量暂时缺失有着直接关系。

从数据上来看，中国居民部门债务虽然自金融危机之后有较快的提升，占GDP比重从2008年约18%上升至2013年的约33%，涨幅约15个百分点。相比而言，美国居民部门的杠杆率则保持了温和上行的态势，只是在2000年之后出现一个加速上升的过程，在金融危机调整5年后再次步入上升通道。

2002至2007年间，人均城镇住房财富与人均农村住房财富之间的比例从4.5上升至7.2。需求层面，中国正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度。拐点之争首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这三个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。需求拐点的决定因素则更加复杂。

如果将日本和美国的案例放在一起进行对比，这两个国家的拐点到来时序以及幅度之所以存在不同，重要的原因之一在于金融杠杆的力量差异。这也是日本房地产业多年存量供给过剩、而仍有大量新开工的原因。中国当前城镇人口人均住宅面积为33平方米，不仅远低于人均耕地面积较为广阔的美国、法国、西班牙等地，更是低于同样土地资源匮乏的日本、英国以及荷兰等国家，同时中国的城市中依然有不少居民的居住条件较差。在二手房主导市场供给的阶段，供给弹性与需求弹性将更为一致，调整的节奏几乎完全同步，在这个阶段，除非出现金融力量对需求的显著冲击，否则，房价应该是一种相对平稳的变化。

宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需求3-5年，因此，新房供给往往存在明显滞后，不同与需求的变化同步调整，因此，有媒体指出，需求弹性远远大于供给弹性往往是导致房价大起大落的根本原因。

随着对土地用途更合理的规划，一半以上的房屋供应来自于对存量土地的集约利用，棚户区改造就是典型的做法，地方政府卖地模式将不可持续。从最简单的层面来讲，新增供给往往仅仅指新开工房屋，而需求则既可以由新房来满足，也可由存量的二手房来满足，因此供给的拐点并不必然意味着需求拐点的同步出现。

根据世联地产的调查，住房投资性需求已经由过去的50%多降到现在的10%左右。从美国经验观察，新房供给拐点于1950左右先于需求和房价拐点到来，二手房供给则于2006年出现一个阶段性拐点。随着住房需求结构的转变，以及人们逐步摆脱地理空间的限制，以及富人们对大房子的需求，未来将出现一批新的、能够将自然风光、旅游和养老资源进行综合匹配的综合类企业。（2）投资效应向财富效应逐步过渡中带来的转换落差。投资性需求大潮正在快速退却，而真实性需求的进场依旧缓慢，这一进一退之间不可避免带来投资的回落，短时间内对经济增长可能形成负面影响。当然，这其中将包含大量的二手房交易量。

如上所述，美国房地产在上世纪40年代就进入了新开工的拐点，然而房地产对经济的贡献度却始终能够保持在10-20%的区间内，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。然而，事实上， 1980年代末房价的暴跌并没有摧毁日本的房地产市场，尽管房价和地价至今没有恢复，但真实有效的需求仍然存在，这也表明区分不同的拐点的界定是有意义的。

据预测，2040年中国的家庭户数量将跨上5亿户台阶，2045年才达到峰值（约5.04亿），到2050年仍将保持在5亿户左右的规模。经过二十多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整。

然而在该阶段，美国房价指数涨幅达到48.6%，年复合增长率约4.5%。拐点可以指房价的转折、供给的减速，也可以指需求的萎缩，需要一个清晰的界定。

过去30多年快速城镇化浪潮中催生出的房屋，一如整体上缺乏规划的城市建设，往往在户型布局、配套设施等方面都存在明显的缺陷。一个与之相印证的事实是，除了一线城市外，多数城市的二手房交易并不活跃。中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间。尽管对住房的需求是切实存在的，但由于财富分配的不均衡，住房购买力严重分配不均。

进入 巴曙松 的专栏 进入专题： 房地产 。2002-2012年十年间房地产市场高歌猛进，总销售面积约60多亿平米。

（4）美国联邦住房局、两房等机构对低收入家庭的持续支持，使得正常情况无法进入住房市场的潜在需求变成真实需求，住房自有率快速上升从日本经验来看，房价拐点先于供求拐点到来。

最近几年来，随着财富配置的多元化、房地产限购政策的不断升级，投资性需求的大潮已过，房价进一步上涨的动力在衰竭。一个重要的原因是，即便新开工的套数会明显下降，但住房升级带来的套均面积扩张可以一定程度上对冲套数下降的影响。

随着住房需求结构的转变，以及人们逐步摆脱地理空间的限制，以及富人们对大房子的需求，未来将出现一批新的、能够将自然风光、旅游和养老资源进行综合匹配的综合类企业。居民部门杠杆率提升的幅度和力度往往决定了房价拐点将以何种方式到来、以何种方式化解。未来的房地产企业要做的不仅仅是加工土地，更要把山水、风光、文化、历史等多种元素融入空间中，这才是真正的价值创造，也才能赢得未来。拐点之争首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这三个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。

如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到在150-200万套，直到2006年才经历了一个明显下降。根据世联地产的调查，住房投资性需求已经由过去的50%多降到现在的10%左右。

如果能够在上述方面有所松动，城镇化的房地产红利能够得到极大撬动。在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需求3-5年，因此，新房供给往往存在明显滞后，不同与需求的变化同步调整，因此，需求弹性远远大于供给弹性往往是导致房价大起大落的根本原因。

经过二十多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整。加杠杆的空间能否真实转化为加杠杆的能力，取决于我们依赖什么样的金融体系，是否可以更好地支持居民运用金融杠杆。